İstanbul'da dar ve orta gelirli vatandaş için konut üretilemiyor. Şehrin merkezi bir yana gelişim çeperleri denilen bölgelerde dahi ev fiyatları milyonları buldu. 'Dar gelirli nereden ev alabilir' sorusuna kimse yanıt veremiyor.
Üretim ve stokun metrekaresi 5 bin liradan fazla lüks segmente biriktiğine dikkat çeken müteahhitler 'Bu sorunu özel sektör çözemez" diyor. Vatandaş barınma ihtiyacı için çözüm beklerken müteahhit de satış sorunu yaşıyor. Gayrimenkul sektörü temsilcileri konut talebinin yüzde70-80'inin dar ve orta gelirli vatandaştan geldiğini, ancak bu segmente üretim yapamadıklarını belirtiyor.
Buna gerekçe olara da arsa fiyatları gösteriliyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre İstanbul'da son 6 yılda arsa fiyaları yüzde 75 ile yüzde 366 oranında arttı. 2010-1016 aralığında en yüksek fiyat artışı Kağıthane, Arnavutköy, Kartal, Ataşehir ve Başakşehir'de oldu. Ham maddelerinin arsa olduğunu söyleyen mütehhitler uygun fiyatlı arsa üretilmesi halinde ucuz konut üretmeye talip olduğunu açıkladı.
GÖZLER KAMUDA
Şirketler ve dernekler çeşitli önerilerle TOKİ ve Çevre ve Şehricilik Bakanlığı'nın kapısını çalıyor. Son olarak geçtiğimiz hafta müteahhitler TOKİ Başkanı Mehmet Ergün Turan ile görüştü. Sektörün sorunlarının tartışıldığı görüşmede 'dar gelirli nasıl ev sahibi olur' sorusu da masaya yatırıldı. Toplantıya katılan Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan bir öneride bulundu. Uyan, "Planlama yetkisi olan kamu kurumu şehrin gelişim çeperlerinde tarla vasfında arsaları alıp ihale etsin. İhale edilen yerde ev fiyatlarına sınır konsun. Arsa maliyeti düşen müteahhit burada metrekaresi 2 bin 2 bin 500 liraya ev satsın" dedi. Uyan, İstanbul pazarında metrekaresi 6-7 bin liraya ev satmakta zorlandıklarını söyledi.
TOKİ DEĞERLENDİRİYOR
Mütehhitlerle bir araya gelerek görüş alışverişinde bulunduklarını söyleyen TOKİ Başkanı Turan, şunları söyledi: "İdare olarak özel sektörde iş yapan müteahhit firmalar ile görüşmeler yapıp sektör hakkında görüşlerini alıyoruz. Öneri ve taleplerini not ediyoruz. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde arazi üretiminin zorluğundan dolayı artan konut maliyeti konusunda özel sektör temsilcileriyle görüşmelerimiz oluyor.
Dar gelirli vatandaşlarımız için daha nitelikli ve ucuza nasıl konut üretilebileceği konusunda görüş alışverişinde bulunuyoruz. Son olarak yaptığımız görüşmelerde İstanbul'da dar gelirli vatandaşlar için konut üretimi konusunda görüş aldık. Değerlendirmelerimiz sürüyor. Türkiye genelinde sosyal konut anlamında dar gelirli ve emekli vatandaşlarımızı ortalama 250 TL'den başlayan taksitlerle konut sahibi yapıyoruz. Fakat İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerimizde arazi üretimi zor. Arazi maliyetler yüksek oluna taksitler de biraz daha yüksek oluyor."
STK'lLAR NE DİYOR?
Nazmi Durbakayım ( İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkanı) İstanbul'da ucuz arsa söz konusu değil. Özel sektör devlet gücünü yanına alırsa bu sorunu çözer. 7-8 güçlü firma kamu ile 50-60 bin konutluk şehirler inşa edebilir. Ancak şehrin uzak noktalarında olacak bu projeler için ulaşım büyük sorun olmamalı. Proje ile birlikte raylı ulaşım yatırımı da yapılmalı. Avrupa'da insanlar şehrin merkezinde çalışıyor ama raylı sistemle evine gelip gidiyor. Biz de de bu sistem çözülmeli. Bir başka önerim de şu; devlet şehrin merkezinde oturan memura lojman gibi uygun fiyatla kiralanacak konutlar üretebilir.
Aziz Torun (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) Dar gelirliye konut sorununu çözmek kolay değil. İstanbul'da arsa maliyeti, inşaat maliyeti ve rekabetin etkisi ile ev fiyatları giderek artıyor. Ama bu durum sonsuza kadar gitmez. Bir stok fazlası ve daralma sorunu olabilir. Finansal sıkıntılar gündeme gelebilir ve bu nedenle herkes dikkatli davranmalı. Eve talep var ama malesef satın alma gücü ortada. Özel sektörün TOKİ desteği alması gerek. Ama kamu elinde de sınırsız arsa yok. Başka kurumlardan arsa aktarımı gündeme gelebilir.
Ömer Faruk Çelik (Konut Geiştiricileri ve Yatırımcıları Derneği) İstanbul'da arsa sınırlı ve ama üretim iştahı yüksek. Sosyal konut alanı belirleniyor ama o bölgede 2-3 ihale sonrası fiyatlar artıyor. İhale kanunu ortada. En yüksek teklif veren alıyor. Arsa az rekabet yoğun olunca ihalelerde fiyat tırmanıyor ve bu ev fiyatlarına yansıyor. Şimdi İstanbul'da yeni yerler belirlesek bile birkaç proje sonrası oralarda da fiyat artar. Bu nedenle ihale kanunu değiştirmek gibi radikal çözümler gerek. Öte yandan İstanbul tek adres olmamalı. İstanbul gibi ekonomik güce sahip yeni iller ortaya çıkarsa göç bir miktar azalır.
MÜTEAHHİTLER NE DİYOR?
*Ali Ağaoğlu ( Ağaoğlu Şirketler Grubu Başkanı) Devlet arsa ağası konumunda. Özel sektör arsa olmadığı için üretim yapamıyor. Ucuz eve talep var, üretim yok. TOKİ ilk yıllarında iyi işler yaptı ama bu işin altından şimdi kalkamıyor. Devlet ve özel sektör bir araya gelmeli bir formül bulunmalı. Bu sorunu iki taraf da tek başına çözemez.
*Altan Elmas (Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı) Orta ve lüks segmente üretim yapmak zorunda kalıyoruz. Eğer doğru model bulunursa enerjimizi ihtiyaç sahibi kesme yöneltmek isteriz. TOKİ bu konuda önerilere açık. Yurtdışında sosyal konut sorunu belli formüllerle çözülüyor. Bunlar incelenmeli ve bize en uyun model seçilmeli. Sosyal konut alanlarında dahi fiyatlar hızla artıyor ve bu durum sürdürülebilir değil.
*Ali Dumankaya (DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı)Dar gelirli vatandaşın ciddi talebi var ama üretim sınırlı. Sorunu şöyle çözeliriz; Şehrin merkezinde yapılan yeni konut projelerinden TOKİ alım yapabilir. Bu evler üretim maliyetine verilir. TOKİ bu evleri ihtiyaç sahibine uygun fiyatla satar ya da kiralar. Böylece her proje içinde yüzde 10-20 oranında uygun fiyatlı ev olur.
*Ziya Yılmaz (Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı) Şehrin merkezinde ekonomik fiyatla ev üretmek zor ve bunun nedeni de arsa fiyatı. Milli Emlak ya da vakıflara ait arsalar var. Bunlar imara açılırsa yeni konutlar yapılır. TOKİ önderliğinde özel sektör bunu çok rahat yapar. İstanbul'da metrekaresi 4 bin lira altında ev üretilmeli. Ama sadece ucuz ev yapılacak diye şehri çirkinleştirmemeliyiz. Mimari ve kaliteye de önem verilmeli.
ARSA DEĞERLERİ NEDEN YÜKSELİYOR?
Nakit para ile arsa alımının oldukça sınır olduğunu söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, " Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri ile arsa sahipleri de projeye ortak oluyor aslında. Ortada olmayan bir para yerine yüzde oranlar ile pazarlık etmek suretiyle oranlar da yükselebiliyor.
Gelişme alanlarında ise altyapı ve ulaşım bölgeye geldikçe yerleşim de beraberinde hemen geliyor. İlk başta arsa ve konut fiyatlarının uygun olması talebi canlandırıyor.
Talep canlandıkça da konut fiyatları ve sonrasında da arsa fiyatları ister istemez yükseliyor. Hele ki bölgeye özel bir hikaye oluşturulabiliyor ise bölgede birden bire hasılat paylaşım oranları ile projeler yapılmaya, mevcut arsa değerleri de eş zamanlı olarak yükselmeye başlıyor" dedi.
TSKB tarafıdan yapılan araştırmaya göre İstanbul'da arsa sahiplerinin en yüksek oran istediği yer Bağdat Caddesi. Cadde'de arsa sahibine yüzde 65-72 oran veriliyor. Maltepe ve Kartal'da yüzde 45-50 olan arsa sahibi payı, Ataşehir'ed yüzde 52'yi buluyor. Sancaktepe'de yüzde 35-50 olan oran, Basın Ekspres ve Gaziosmanpaşa'da yüzde 50 oluyor.
